Рынок

Пять сдвигов сходятсяна одном доме.

Ни один из них не про стройку. Каждый — решение, которое собственник обязан принять правильно до того, как на объект выйдет первый рабочий.

Обзор рынка

Что меняется

227 000

Оборот жилья застопорился

Прогноз сделок на ближайший год, примерно на 12 000 меньше прошлогоднего и с дальнейшим снижением. При стареющем населении и нехватке подходящего предложения собственники приводят в порядок то, что имеют, вместо переезда.

Обзор рынка жилья Rabobank

66 500

Жильё меняет собственников

Арендные квартиры, ушедшие в собственность с момента вступления в силу закона о доступной аренде, на фоне продолжающегося выхода инвесторов. Десятки тысяч объектов переходят к людям, которые ни разу в жизни не заказывали ремонт.

Ежеквартальные данные о продажах инвесторов

~1 млн

Фонд стар и уязвим

Дома с риском повреждения фундамента из-за засухи и просадки грунта, при средней стоимости ремонта около €92 000, не покрываемой страховкой. Примерно пятая часть жилого фонда находится в среднем или плохом техническом состоянии.

KCAF · AFM · CLO

1,5 млн

Требований становится всё больше

Дома с меткой E, F или G на пути к 2030 году, в системе, где метка определяет и цену перепродажи, и максимальную законную аренду. Плюс новый закон о контроле качества строительства и пересмотренная ответственность подрядчика.

Aedes · Закон о доступной аренде · EPBD

+5% в год

Спрос обгоняет возможности

Прогноз роста жилищного строительства вместе с ремонтом, на рынке, где не хватает специалистов практически по всем направлениям. Сроки ожидания растут, и в любых переговорах перевес на стороне подрядчика.

Институт экономики строительства

€650 / м²

Качество переоценивают

Разрыв в стоимости между домом с меткой A и тем же домом с меткой G, около 17%, растущий ежегодно с 2021-го. Состояние и энергоэффективность разводят два в остальном одинаковых объекта на сумму больше среднего бюджета ремонта.

Данные национальных агентств недвижимости

Мощностей в строительстве хватает. Не хватает управления.

Разрыв

Стоимость определяется до того, как начинается стройка.

Какие меры, в каком порядке, под какие обязательства, по какой цене и с каким обоснованием, чтобы это выдержало оценку, подсчёт баллов или спор. Институциональные собственники занимают это место не задумываясь. Частные — почти никогда, и оплачивают это, ни разу не увидев счёта.

Затраты на брак в строительстве5–12%

Среднеотраслевая доля стоимости проекта, теряемая на переделках, ошибках и задержках. Значительная её часть восходит к неясным или отсутствующим записям о том, что было согласовано, проверено и изменено.

Независимое управление проектом5–8%

Обычный диапазон вознаграждения за независимое ведение ремонта жилья, начисляемый на стоимость работ.

0%5%10%15%

Эта роль стоит примерно столько же, сколько стоит обойтись без неё.

Разница в том, что одно — это вознаграждение, о котором вы договариваетесь заранее, а другое — сумма, которую вы обнаруживаете потом: в допработах, которые не считали, в неделях, которые не планировали, и в дефектах, которые никто не записал.

В нидерландской практике превышение бюджета менее чем на 10% считается ничем не примечательным. Этот допуск — не формальность. Это то, что собственник, за которым никто не стоит, должен молча проглотить.

Два независимо измеренных диапазона на одной шкале. Затраты на брак — среднеотраслевая величина по проектам, а не гарантированная экономия на конкретном.

Хотите увидеть это применительно к вашему объекту?

Мы скажем, где ваш проект находится на фоне всего перечисленного и что это меняет в том, как стоит поступить.

Связаться

Пишите и звоните по-русски, по-нидерландски или по-английски.